Síndico pode penalizar condômino inadimplente?

Muitos síndicos na tentativa de resolver o problema da inadimplência, acabam tomando algumas atitudes equivocadas na hora de penalizar o condômino devedor.

O síndico deve ter em mente que sua autoridade não pode se sobrepor a convenção do condomínio e principalmente a legislação, por isso é preciso ter muito cuidado para não cometer nenhuma ilegalidade, acarretando em uma ação legal contra o condomínio.

Mas existem penalidades que podem ser aplicadas ao condômino devedor? Quais são?

É PERMITIDO:

Impedir de votar em assembleia

O condômino que não está quite com as suas obrigações perante o condomínio, poderá ser impedido de votar em assembleia. Essa exigência está disposta no Art. 1335 – III do Código Civil, o texto da lei é bem claro, o inadimplente não poderá votar.

Cobrança de multa e juros

O síndico poderá cobrar multa e juros caso o condômino esteja inadimplente, o percentual deverá estar previsto na convenção.

Garantidora

O síndico também poderá contratar uma empresa especializada em cobrança para não ter que se preocupar com mais essa função e ainda não desgastar a relação com o condômino inadimplente. Essa cobrança feita por uma empresa contratada poderá ser da forma garantida ou extrajudicial.

Na forma garantida a empresa irá adiantar a receita do condomínio. Esse tipo de cobrança deve ser aprovada em assembleia, pois será cobrada uma taxa de serviço.

A cobrança extrajudicial não terá custo para o condomínio e a empresa ficará responsável de cobrar essas cotas condominiais atrasadas, sendo que não é necessário a aprovação do serviço por meio de assembleia. Ambas as formas de cobrança facilitam muito a vida do síndico.

Protestar os boletos vencidos

É possível protestar em cartório a taxa de condomínio em atraso e incluir o condômino devedor nos Serviços de Proteção ao Crédito. Os cartórios de protestos possuem autorização para receber o boleto de taxa condominial para protesto.

Penhora do imóvel

Com a mudança do Código de Processo Civil o boleto das cotas condominiais passou a ser considerado um título executivo extrajudicial e o síndico representado por meio de um advogado poderá entrar diretamente com o processo de execução, encurtando o prazo para cobrar esse condômino, porém para efetuar essa entrada no poder judiciário, o síndico deverá tentar todas as formas de negociações com o inadimplente, pois ao entrar com um ação judicial haverá custas e honorários, então terá que ser bem analisada pelo síndico e os conselheiros

O QUE NÃO É PERMITIDO:

Impedir de usar as áreas comuns

O síndico não poderá impedir o condômino inadimplente de utilizar as áreas comuns, mesmo que esteja expresso no regimento interno ou na convenção, conforme Recurso Especial julgado pelo STJ. Frisa-se que conforme 1.331 § 3º a cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns (…), sendo a parte comum do condomínio uma parte da fração, independente se o condômino é inadimplente ou não.

Cortar água da unidade

O síndico não poderá cortar a água da unidade inadimplente, a cobrança deverá ter somente natureza patrimonial e conforme Lei 8.987/95 está expresso que cortar a água é de competência somente da prestadora desse serviço, não podendo ser por terceiros.

Portaria e elevadores

A utilização de portaria e elevadores é considerada atividade essencial, conforme decisão do STJ proibir a sua utilização estaria prejudicando a dignidade da pessoa humana e seu direito de propriedade. Mesmo que esteja disposto na convenção e no regimento interno, esse tipo de limitação é proibido.